원희룡 장관에게 듣는 부동산 정책의 방향 - 삼프로TV

누구나 그렇듯이 저 또한 부동산에 관심이 많고 재테크에도 안간힘을 쓰고 있습니다. 다른 재테크와는 달리 무엇보다 정책과 정치가 강력한 입김을 내는 분야가 부동산입니다. 그래서 현재 국토부 장관을 맡고 있는 원희룡 장관의 뷰가 궁금하더군요. 스스로 공부도 할 겸 정리해 봤습니다. 

 

https://www.youtube.com/watch?v=zGRaWbOLa6o&t=123s

 

#국토부장관 100일 소감은?

난이도가 높다. 주택물류화물 등 이해관계가 얽혀있고 주택이 전재산인 국민들이 많기 때문에 부동산으로 억울하지 않은 정책을 만들어야 한다고 생각한다. 한국의 집값은 너무 높다. 금융위기 전에는 소득의 8배 정도가 정상적. 금융위기 이후 금융효과를 감안해도 10배가 정상이라고 생각하는데 지금은 18배나 된다. 결국에는 정상화가 필요하다. 전세계적으로도 비싸다.

#하락하는 부동산 더 떨어져야 하나?

그동안 너무 올랐으니 전체적인 부분으로는 하향안정이 필요하다. 지나친 급등락은 좋지 않으며 지난 정부의 실책사항이 크다. 시장이 정상화되고 예측가능한 재무계획을 할 수 있는 정상적인 사회로 가야한다. 지금의 하락이 우려할 수준이다. 부양할 수준이다. 그런 단계는 아니라고 본다. 꾸준한 공급, 수요에 응답하는 공급책을 꾸준하게 제시하고 실제 실행하는 것이 목표

#1기신도시 재정비, 언제 가능한가?

1기 신도시는 TF가 5월에 구성되어 있다. 이게 30만세대 5개 도시를 재건축하는 건 쉽지 않다. 이사수요와 이주대책이 필요하기 때문에. 30만 세대를 10년안에 재건축하려면 1년에 9만호의 이주대책이 필요하다. 안 만들고 하면 전세대란이 터진다. 이주단지 마련이 먼저 필요. 도시기반시설 재배치와 광역교통망 충족도 선결과제다. 종합계획과 특별법 제정까지 아무리 빨라도 24년까지는 기다려야 한다. 

#계획이 왜 2년씩 걸리나?

보통 재건축 단지가 14년 정도 걸린다. 종합적인 계획없이 각자도생으로 개발하면 충돌이 생긴다. 지금은 늘어지는 것 처럼 보이지만 전체 과정으로 보면 4-5년을 당기는 효과가 있을 것. 

 

#무슨 법이 필요하고 어떤 충돌이 일어나기에 계획만 최소 2년을 잡는건지?
#새정부에서 갑자기 생긴 계획인데 10-15년 간 정책의 연속성을 보장할 수 있을지?
#리모델링을 희망했던 기존 단지들은 어떻게 진행할 건지?
#목동 상계같은 지역들과의 형평성 문제는?

지금도 각 단지들마다 리모델링이나 재건축을 원하면 진행할 수 있다. 하지만 각자 그렇게 진행하다보면 각 지역마다 용적율 적용에 따른 차별 논란이 있을 수 있고 인구 구성이나 그에 따른 공공시설 인프라 구축을 예측하고 대응하기가 힘들어진다. 애초에 정교하게 지어진 계획도시이기 때문에 기반시설 확충에 대해 기본적으로 이해관계조정과 특별법 제정 없이는 쉽지 않을 것.

#재건축 조합 하나에서만 봐도 온갖 갈등이 터지고 가시밭길을 거치는데 30만세대 5개 도시의 재건축 계획을 통합해서 추진한다는 게 과연 현실성이 있는가?

대도시의 재건축 계획인 만큼 공공인프라 보강이 필요. 이 점에 있어 용적율 상승과 인프라 보강에 대한 단지별 지역별 조율을 추진함에 있어 필요한 기준 수립의 측면에서 마스터플랜이 필요. 마스터플랜 수립에 답답함을 느끼겠지만 전체적인 시야에서보면 오히려 더 빨라지는 효과를 가져올 것. 법적으로 구속력이 있는 틀을 만들어야 차후에 단지별 지역별로 갈등이 줄어들 수 있다.

 

#5년 270만호 공급, 언제 어디에?
#특별히 계획이 나온 게 없다는 평가에 대해서? 
#구체적인 내용이 없는 걸 굳이 지금부터 얘기하는 이유는 뭔가?
#그렇다면 취임 100일간 한 건 뭔가? 왜 그렇게 된 건지?

지난 정권의 정책처럼 시장을 놀래키기 위한 발표가 아니라 수요와 공급이 응답하는 큰 틀에 대한 발표. 구체적인 내용은 검토는 되어 있지만 시장 안정을 위해 섣불리 발표하지 않는다. 순차적으로 계획에 맞춰서 발표 할 것.

#지금 집값이 급등하고 있었다면 어떤 정책을 내놨을지?

공급정책과 수요사이드의 자금수축을 위한 정책을 펼쳤을 것. 지금도 여전히 자금은 많다고 생각한다. 우리나라 주택이 1800만 호, 매년 멸실이 2% 정도. 기존에도 50만호는 늘 공급이 되어 왔다. 우리의 차이점은 양보다 질. 원하는 입지, 원하는 주거방식을 예측가능한 방식으로 차질없이 공급하겠다는 의지.

#원희룡 vS 오세훈 서로 다른 반지하 해법

반지하를 없애야 한다는 의견에는 동의. 반지하, 쪽방, 고시원, 옥탑, 비닐하우스 등 여러 비정상적인 주거형태가 존재하고 있다는 걸 인지하고 있다. 일자리나 개개인의 형편상 이런 형태의 주거방식을 사라지게 하기 위해서는 좀 더 근본적인 접근이 필요. 입지가 좋지 않은 공공 임대주택보다는 입지 좋은 반지하를 선호하는 사람들도 있고, 반지하를 벗어나면 주거비용이 올라가 생계에 위협을 받는 현실이 존재.

도심 공공 임대주택이 중요하다고 생각함. 민간 임대물량의 유도도 필요. 선택의 폭을 높이는 게 중요. 예측가능한 주택 공급을 통해 생애주기에 따라 계획적인 삶을 영위할 수 있도록 할 것.

#윤석열 정부 부동산 정책의 기조는?
#정책 방향이 좀 헷갈린다. 한문장으로?

국민의 수요에 맞는 공급정책을 하겠다. 계층 연령에 따라 수요가 다르다. 사다리가 필요한 사람들에게는 그에 맞는 공급을, 자산의 증식을 바라는 중산층이나 부자들에게는 징벌적 세금 정책이나 적폐로 매도하는 그런 방식은 지양해야 한다고 본다. 시장의 작동을 원활하게 만드는 방향으로 움직이는 사람들에게는 인센티브를 주자. 다주택자들에 대한 지나친 징벌적 정책이 오히려 수요를 위축시키는 결과를 가져올 수 있음. 착한 임대인으로서 임대시장에 기여할 수 있는 여지를 만들어주자. 

#현재 거래량이 극도로 낮다. 의도는 알겠지만 현재 상황들이 의도대로 풀어나갈 수 있는 환경이 되는지?

지금의 매도호가는 버티기고, 매수호가는 하락을 바라보며 보류 중. 과거의 관성대로 정책에 대한 급등효과를 노리는 단지들이 있다. 이런 줄다리기들이 아직 끝나지 않은 상태고 거래량의 하락은 이 과정 중 하나. 이게 그렇게 오래가지는 않을 거라고 본다. 어느정도 수준에서 안착이 되는지를 지켜봐야 방향성이 나올 것 같다. 

#서민주거 안정화 대책은?
#주거의 형태는 다양. 정책은 아파트 위주. 빌라 단독 다세대 전세가율이 80프로를 상향. 더 집값이 떨어지면 위험해지지 않을까? 선제적 조치가 필요할 것 같은데 그에 대한 정책적 대안은?

가격정보가 불투명, 전세사기가 판치는 상황. 거기에 대한 대응은 경찰청과의 공조를 통해 진행하고 있고 의심되는 거래들에 대한 적극적인 조사를 시행하는 중. 빌라 단독 다세대 주택들에 대한 객관화 된 시세정보를 구축하는 등 대책을 세울 것. 빌라 단독 다세대 주택은 어려운 서민들 위주로 허그 보증보험을 두텁게 지원하는 방향으로 하겠다. 장관으로 취임하고 1호로 내린 오더가 전세사기 근절에 대한 대책 3달 동안 경찰청과의 공조를 통해 결과가 나오는 시점. 추석 전 전세사기 종합대책을 발표할 예정

#임대차 보호법 개정하나?
#임대차 보호법에 대한 의견은 뭔지? 월세화 진행에 대한 관점은?

임차인 보호를 위한 의도는 동의를 하나 임차인 보호 안에 있는 주거민과 밖에 있는 주거민 사이의 괴리가 있다. 2+2년으로 가면서 4년치 전세금을 미리 받거나 4년 후 전세금이 급등하는 부작용이 있다. 임대인의 재산권과 협조를 끌어내면서 임차인을 보호할 수 있는 법을 만드려고 한다. 

 

과거 등록임대 제도를 부활시켜 연 5% 상승 10년 임대를 이끌어내고 그 대신 세제 혜택을 주는 방향도 고려하고 있다. 2+2는 현재 학제에도 맞지 않는 측면이 있다. 경계선 효과(2+2 끝난 후 전세값 폭등)를 무뎌지게 할 수있는 인센티브를 제안하는 것도 좋지 않을까. 월세화 현상은 시장의 선택. 다만 주거부담을 낮추기 위해 세액공제를 15%로 늘리고 주거급여를 올리는 방향으로 갈 것.

#소멸하는 지방, 국토균형발전 방안은?

국토이용의 두 가지는 균형과 효율. 도시의 성장동력이 약한 경우가 있다. 산업과 인재를 끌어들일 수 있는 요인이 있어야. 최소한 5대 광역 거점에 대해서는 1시간 내에 이동이 되는 교통연결을 만들어야겠다. 한번에는 안되겠지만 네트워크를 만들어서 거점도시와 광역교통망 수립을 통해 국토의 균형발전을 도모하겠다. 

#재건축 vs 집값안정 국토부의 입장은?

지속적으로 가격을 안정시키는 대책은 지속적인 공급. 재건축 분담금에 대해서는 지역별 유형에 따라서 어떻게 간다는 걸 발표할 예정이다. 안전진단에 대한 판단은 지자체에 조정권한을 넘겨줄 계획도 있다.(도시별 사안이나 사정은 지자체가 가장 잘 알고 있기 때문) 재건축에 대한 개개인의 욕망은 분명하나 최대한 예측가능한 공급 계획을 통해 개인이 충분히 대응할 수 있는 속도로 공급을 진행할 수 있도록 노력하겠다. 

 

 

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전체적인 소감은 다음 포스팅에서 적어보겠습니다