분양권의 명과 암

전에도 얘기했지만 저는 16년도에 분양권 매수로 부동산 투자의 여정을 시작했습니다. 시작은 물론 내집마련이었죠. 이후로 긴 상승장이 이어졌고 한 번의 갭투자를 제외하고 제 투자는 항상 분양권이었습니다. 상승장에는 분양권만한 투자가 없어보였기 때문이죠.

 

#시간을 버는 투자

분양권은 10-20%의 비용만 있으면 3-4년의 장투가 가능하다는 장점이 있습니다. 집값과 분양가가 하루가 다르게 오르는 상황에서 분양권을 잡을 수 있다는 건 인플레이션으로부터 내 자산을 방어할 수 있다는 의미도 됐죠. 집값과 분양가가 오르는 상황에서는 그렇습니다. 분양가가 4억이던 집이 입주시점에서는 6-7억을 호가하는 상황이 비일비재했으니까요. 더 나은 투자처가 발견된다면 (지역과 상황에 따라) 전매가 가능한 장점도 있었죠.

 

 

#이게 위험한 투자가 될 줄은

그런데 상황이 바뀌었습니다. 하루가 다르게 급매물들이 보이기 시작하고 전세가도 매매가도 서슴없이 무너지기 시작합니다. 이런 상황에서 분양권을 가진 사람들은 어떤 심정일까요? 게다가 입주장이 얼마 남지 않은 상황이라면?

 

실거주 목적으로 산 사람들은 두 배가 넘게 오른 대출이자를 감내해야 할 상황이고 투자목적으로 산 사람들은 예상했던 것보다 더 큰 추가 투자금이 들어가야 할 것입니다. (네. 제가 그런 상황이죠;) 가장 안전한 투자라고 믿어 의심치 않았는데. 이런 상황에 처하니 정말 온몸으로 배우고 있다는 생각이 들기도 합니다.

 

 

#과거를 되돌아보면

제가 처음 송도 분양권을 샀던 16년도를 복기해봤습니다. 투자의 ㅌ도 모르고 질렀던 거지만 지금 생각하면 그 당시의 송도는 숱하게 깔렸던 마피 분양권들이 소진되고 서서히 플피로 전환되던 시기였습니다. 송도가 그 전까지 넘치는 물량으로 오랜 침체를 경험한만큼 그 당시에도 송도에 분양권을 왜 사냐는 소릴 많이 들었습니다. 피가 붙던 시기지만 사람들이 관심이 없던, 이제 막 시장이 달궈지기 직전의 상황이었던 거죠. 결과적으로는 거의 정확한 타이밍에 들어간 셈이 됐습니다.

 

돌이켜보면 투자열풍이 아파트를 지나 유사상품(오피스텔, 생숙)으로까지 뻗어가던 재작년이 분양권을 사기에 가장 위험했던 시기가 아니었나 싶습니다. 전쟁이 일어나고 인플레가 창궐하고 금리가 치솟지 않았다면 어땠을까 싶지만 그걸 누군들 알 수 있었을까요. 오랜 상승장이 이어지고 FOMO가 극에 다다랐을 때가 오히려 분양권을 사지 말아야 할 때였던 겁니다. 최소한 투자목적으로는요. 방망이를 길게 잡기보다는 짧게 잡아야 할 시점이었던 겁니다. 그러고보면 본능을 거슬러야 한다는 투자가들의 말이 이렇게 또 실현되네요.

 

 

#앞으로의 분양권

이제 미분양은 늘어날 것이고 할인분양과 각종 사은품을 건 프로모션들이 늘어날 것입니다. 일부지역은 이제 시작됐죠. 계속해서 좋지 않은 흐름이 이어진다면 핵심지에서의 미분양도 나오게 될 것입니다. 지금은 상상하지 못하겠지만 서울도 그렇게 될 공산이 큽니다. 미분양이 정점에 다다른지 오래되어 이제 뉴스거리도 되지 않을때, 그런 시기가 지나 천천히 미분양이 소진되며 거래량이 늘어날 때, 그때가 하나씩 주울 타이밍이겠죠.

 

앞으로 얼마나 걸려야 그 날이 올지 솔직히 감도 잘 안옵니다. 만약 지금의 흐름이 하락장의 시작이라면 앞으로 최소한 4-5년은 각오해야할 겁니다. 지금의 흐름이 하락장이 아니라고 한다 해도 그날은 반드시 오기 마련입니다. 투자하는 사람들은 누구나 알고 있듯이 사이클은 그렇게 돌아가는 거니까요. 

 

아마 최근 몇 년의 상승장때 많은 분들이 투자에 입문하고 공부를 하셨을겁니다. 이제 하락 사이클까지 견디는 걸 배우고 나면 앞으로 있을 더 많은 기회에 좀 더 유연하게 대처할 수 있을 거라고 믿습니다.