추락하는 집값 불패신화는 끝났다 - 삼프로TV, 이광수 위원

주식 부동산 코인 가리지 않고 자산 가격들이 침몰하는 와중에 누가누가 더 심란할까를 가리는 건 어리석은 일일 것입니다. 하지만 투자 상품의 특성상 큰 폭의 레버리지를 끼는 부동산의 경우에는 시한폭탄을 안은 기분으로 계신 분들이 많을 것 같네요. 매가와 전세가가 동반 하락하는 가운데 분양권을 가진 분들은 실투자금이 계획보다 대폭 늘어나게 될 것이고 전세 만기가 임박한 소유주들은 역전세를 걱정하게 될 것입니다. 이 와중에 삼프로TV에서 다소 자극적인 영상을 올렸는데요. 어떤 얘기를 하고 있을지 가져와봤습니다. 

 

https://www.youtube.com/watch?v=UBkRpDVnEOo 

 

 

전망을 위해 가장 중요한건 부동산 가격이 왜 움직으냐에 대한 고민이 필요해 보인다 고민으로 집값을 전망해 볼 것이다

 

#집을 사는 목적이 변했다

6억이상 서울 주택 갭투자 비율 2018년 이후 급등하는 경향을 보인다. 2018년 14.6%에서 2021년 41.9%로 대폭 상승.  갭투자의 비율이 늘어났다는 건 투자로 인한 수요가 늘었고 그 수요가 주택 가격을 견인했다는 것. 갭투자가 왜 늘어났을까? 전세 가격이 늘어났기 때문. 전세 가격은 왜? 저금리 기조 속에서 전세자금대출이 급등했다. 실수요자 보다는 투자목적의 수요가 늘어난 것이 집값 상승의 결정적 요인

 

갭투자 비율의 급상승

금리가 떨어진만큼 주택담보대출 또한 증가해왔다. 집값의 변동요인을 철저히 수요로, 정확히는 투자수요로 보고 있다. 주택구매자금보다 전세자금대출을 열어준 결과로도 볼 수 있다.

 

#결국엔 투자수요가 집값상승의 원인

그동안 집값상승의 요인으로 지목되어 왔던 건 집의 공급이 부족하다는 것. 지속적으로 공급이 부족한 사안은 변동요인은 아니다. 갑자기 증가한 수요가 집갑 상승의 원인. 지방 거주자들이 서울의 집을 사는 비중이 증가해 왔다. 이는 투자목적이 대다수를 차지한 것. 이런 수요들은 가격지표와도 동행한다. 결론적으로 최근의 집값 상승의 주요한 동인은 투자수요의 증가

 

지방 거주자들의 서울 주택매수 비중과 아파트 가격지표가 동행함을 알 수 있다

 

#주택의 투자자산화

자산은 미래를 위해 투자하는 것. 가격과 수익률이 불안정하게 움직이는 건 투자자산의 대표적인 특성. 주식시장이 대표적. 변동성이 커진다. 주택을 실수요자들이 움직인다면? 이렇게 급변하지 않는다. 투자 수요가 많아지면 변동성이 커진다. 그래서 공급보다 수요에 시장이 더 많이 움직인다.

과거에는 실수요자들로 인해 주택가격이 움직여왔다. 지금은 주택보급률이 올랐고 금융시장의 변동성이 커지다보니 그때보다도 더 집을 투자목적으로 사는 사람들이 많아졌다.

 

Q. 무주택자들이 투자목적으로 사는 비율이 증가했다(갭투자) vs 예비수요라고 볼 순 없는건가 

 

A. 하지만 왜 지금이어야 할까? 금리가 떨어지고 더 오를 거 같으니까. 그게 투자의 심리인 것이다. 무주택자들이 전월세 준 물량이 292만호. 특히 최근에, 2-30대를 중심으로 수요가 증가했다.나 언젠가 살거야라고 얘기하지만 왜 하필이면 지금이어야 하는가? 돈이 될 거 같으니까. 그 수요가 시장의 변동에 있어 더 중요하다.

 

Q. 거주할 거지만 오를거 같으니까 사는 것도 결국 실수요 아닌가?

 

A. 그런데 결국 그 수요 때문에 시장의 변동성이 커지는 것이 사실. 이것을 인정하는 것이 시장을 전망하는데 중요하다.

 

#앞으로의 시장의 방향 (3가지 전망)

투자 수요는 상황에 따라 큰 폭으로 변화한다. 투자로 바라보기 때문에. 이런거에 대비하고 이런 뷰에서 전망해야 한다. 
이럴 때 시장은 세 방향으로 움직인다. 

불패의 상징인 대치동조차 변동성이 심한 것을 볼 수 있다. 2006년부터 2013년까지 변동성은 컸지만 결국은 제자리걸음.
상승률 하락률만 따지면 계속 올라온 것 처럼 보일 수 있지만 그런데 본질은 제자리였다. 최근 집값이 60% 상승. 30% 떨어질 거라고 전망하면 그래도 30% 오른거 아냐? 라고 생각하는 사람들이 있다. 사실은 그게 아닌 사실상 제자리. 

 

2006-2013 대치동 아파트 실거래가 변화

전망 1. 투자수요가 시장을 움직이기 시작하면 가격이 급변하기 시작하고 위축됐을 때는 가격이 장기적으로 정체될 가능성이 크다. (정리하면 변동성이 커지는 구간이지만 장기적으로는 정체되는 방향)

 

폭락 후 바로 반등이 이어졌던 사례

전망 2. IMF 때 14.6% 폭락하지만 바로 반등이 올라온다. 집값은 이런 특성이 있다. 급락하면 바로 급등할 가능성이 크다
 

앞으로의 전망

 

전망 3. 1,2케이스를 병합한 것으로 갑자기 떨어졌다가 전고점을 회복하지 못하고 지지부진한 경우. 내가 볼 때 세번째 케이스로 갈 공산이 커 보인다. 상당히 오랫동안. 부동산을 투자수요가 움직일 때 이런 현상이 나타나는 경향이 있다. 

 

#거래량을 주목하자

이런 시장이 왔을 때 어떻게 대응해야 하는가. 사람들은 기본적으로 집값이 오를때만 집을 사고 싶어한다. 거래량과 집값이 비례관계란 것. 그런데 13년도를 보면 집값이 지지부진한데도 거래량이 크게 늘어난 걸 볼 수 있다. (MB 시절에 최경환 장관이 빚내서 집 사라고 했던 시기)

집값이 떨어진 상태니까 누군가 사기 시작했다는 것. 거래량이 회복된 구간이 정확히 바닥인 걸 확인할 수 있다. 가격이 떨어진 상태에서 거래량이 늘어날 때가 바닥. 하지만 가격이 떨어질 때 거래량까지 같이 떨어지면 회복하지 못할 가능성이 크다. 여기서 거래량은 우리나라 주택 전체 거래량보다는 해당 단지의 거래량이 중요하다. 

집값이 상승하면서 인기가 없는 아파트까지 거래가 증가한다. 그러면 시장은 가격이 오르면서 거래량까지 증가한다고 한다. 그런데 본질은 그 단지는 그 동안 안되던 게 거래되는 것 뿐. 거래량이 증가하는 게 아님

 

거래 회전률이 중요하다. 가격이 오를 때 거래회전률이 떨어졌을 때가 상투. 가격이 오를 때도 몇 채 거래가 되지 않은 상태에서 오르는 것. 전문가들은 시장가격 아니다. 급매라고 치부하지만 그런데 오를 때도 급매수가 가격을 결정해왔다. 오를 때 내릴 때 동일. 

1년 거래 기준으로 단지내 거래가 5% 정도에 도달하면 시장이 살아날 가능성이 높다고 판단할 수 있다. 중개사무소에서 요즘 가격은 빠지는데 조금씩 거래가 돼요. 그런 반응이 나오는 게 중요하다. 이례적인 급등이 있었기 때문에 1,2번 케이스가 합쳐진 상황을 예상하는 것. 

Q. 보통 전문가들이 금리라던지, 전세계 주택가격의 동기화라던지 많은 변인들을 가지고 주택가격을 전망하는데 이런 측면에서 봐도 유효한 전망인지?

 

A. 그렇다. 수요는 그 모든 변인의 집합체기 때문에 수요를 집중적으로 봐야 한다.여러가지를 보면 다 놓친다. 그 수요의 영향을 가장 크게 미치는 건 금리. 과거에 금리가 높았을 때도 시장이 올랐던 적이 있었다. 그때와 다른 점은 속도가 너무 빠르다는 것. 금리가 내려가는 속도가 빨랐기 때문에 투자수요가 급증한 측면이 있고, 최근처럼 금리가 급격하게 오른 경우도 없었기 때문에 심리에 영향을 크게 준다. 미래를 전망할 때는 Flow가 중요하다. 속도가 중요한 것. 

 

Q. 금리를 강조하셨는데 금리가 빠지면 수요가 다시 증가할 거라고 생각해도 될까?

 

A. 과거에는 그 영향이 적었다. 상대적으로. 정책영향. 실수요자의 수요. 소득증가로 인한 사람들의 욕구 증대. 최근 들어서 투자수요가 증가하면서 글로벌 동조화가 되어가는 변화가 보인다. 과거와 똑같이 시장이 움직이진 않는다. 지금의 시장은 과거와는 달리 투자수요가 커졌기 때문에 금리의 영향이 더 커졌다. 이걸 외면하기 시작하면 핵심에서 빗겨나는 것.   

 

Q. 얼마나 하락할 것으로 예상하는지? 원희룡장관은 40%도 예상하던데.

 

A. 최근 20-21년 집값 급등. 경기 수도권 아파트가 연간 20% 이상씩 상승. 이렇게 올랐던 부분이 빠질 가능성이 높다. 코로나 이전으로 돌아가는 것. 그렇게 가장하면 평균 30% 하락. 그런데 아까 말했듯이 60% 오르고 30% 떨어지면 결국 제자리. 이미 그런 아파트들이 나오기 시작했다. 그정도로 전망하고 있다. 언제까지? 거래량을 회복할 그 시점까지. 

 

#많이 올랐던 곳이 많이 빠질 것

내년에 가격이 빠지면서 거래회전률이 회복되면 그때가 저점일 가능성이 크다. 시원하게 말했으면 좋겠는데 그건 여러분의 삶에 도움이 되지 안는다. 유연하게 시장을 보고 판단하시라. 지속적인 관심이 필수. 많이 빠진게 불확실성이 적다고 판단. 

 

요즘은 덜 빠진걸 안전자산처럼 말하는데 거기에 동의하진 않는다. 미국도 샌프란시스코에서 가장 많이 빠졌다. 미국내에서 가장 임금이 높은 곳이고 가장 많이 올랐던 곳. 집값 하락폭이 가장 큰 나라가 캐나다. 왜? 가장 많이 올랐기 때문. 많이 오를수록 많이 빠진다. 가장 많이 오른 지역이 가장 많이 빠질 가능성이 크다.