송도 6공구의 미래는 어떨까? (자이더스타 / 크리스탈오션 / 럭스오션)

제가 사는 곳이 송도다보니 자연스레 이 안에서 일어나는 일들에 대해 관심을 갖게 됩니다. 어떤 기업이 들어오는지, 어떤 아파트가 지어지는지, 지역 이슈는 어떤지 뭐 이런 것들이죠. 요즘에 문득 관심이 가는 건 내년부터 입주 시즌이 되는 6공구 입니다. 

 

송도의 전인미답 

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송도 6공구의 위치는 워터프론트 호수와 송도 서쪽 끝 해변 사이에 위치해 있습니다. 호수변과 해변 라인을 따라서 아파트와 공원, 학교 및 상업시설들이 속속 들어서고 있는 곳입니다. 사실 여기에 처음 아파트가 세워진지는 꽤 됐습니다. 힐스테이트 레이크 1차인데요. 19년에 입주한 아파트인데 이전까지만해도 정말 허허벌판이었습니다. 이후에도 힐스테이트 레이크 시리즈가 속속 들어오고 지금도 4차를 짓고 있지만 아직까진 사실 휑한 느낌을 지우기는 힘듭니다. 

 

 

워터프론트 사업과 함께가는 6공구

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6공구를 알려면 먼저 워터프론트 사업에 대해 이해해야 하는데요. 워터프론트 사업은 송도를 둘러싸는 바닷길을 만들고 그 주변을 개발하는 사업으로 송도신도시의 치수시설의 역할을 함과 동시에 수로변의 개발을 통해 문화/관광 시설을 확충하는 사업입니다. 

 

2018년 부터 시작되어 2027년에 사업 종료를 목적으로 하는, 거의 10년에 가까운 큰 사업입니다. 6공구에게 워터프론트 사업이 중요한 이유는 워터프론트의 중심이 되는 호수변 개발에 따라 6공구의 완성도가 달라지기 때문이죠. 현재 1-1 단계 개발이 완료된만큼 6공구 개발 또한 본격화 될 것으로 보여집니다.

 

 

현재 8공구 마리나베이 앞에 조성된  Long Beach Park 가 6공구까지 내려오는 걸로 확정되어 공사 중에 있고, 에디슨 박물관 건립과 건축가 유현준 교수의 테라스하우스 착공도 예정되어 있는 상황입니다. 사실 지도에서 비어있는 땅들을 보면 이 정도는 이제 시작이라고 봐도 되겠죠.

 

롱비치파크 수변공원

 

BIG

 

송도 6공구의 완성이 다가온다

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지난 부동산 대상승기의 막바지에 분양한 6공구 아파트들이 있었죠. 크리스탈 오션 자이 / 자이 더 스타 / 럭스 오션 SK 뷰 (입주일 순) 가 그것입니다. 24년 6월부터 순차적으로 입주가 시작되는 이 세 단지가 완성되면 6공구는 무려 8300단지에 이르는 주거 클러스터를 형성하게 됩니다. 

 

이정도의 주거단지가 있으면 그동안 지지부진했던 상업시설 개발이나 수변공원 개발도 속도가 붙는 건 당연하겠죠. 지금은 아직 휑한 느낌을 지우기 힘들지만 송도는 늘 오늘의 비관을 내일의 발전으로 증명한 지역입니다. 1공구부터 5공구까지 그러했고 이제 6,8공구의 차례가 다가오고 있죠. 

 

특화형 아파트에 거는 기대

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송도는 주민들이 유난히 도시 경관에 대한 관심이 많아서 새로 생기는 아파트에 대한 요구도 상당히 까다로운 편입니다. 워터프론트 3대장으로 부르는 (대방 디에트르 / 힐스테이트 더 스카이 / 아크베이) 주상복합 시리즈도 삽을 뜨기까지 경관 심사에만 상당한 시간을 소비했고 이에 대한 지역 주민들의 민원도 대단했던 걸로 기억합니다. 

 

센트럴 파크 1,2,3, 센트럴 파크 푸르지오, 퍼스트 월드 등의 랜드마크 급 주거단지들이 있긴 하지만 그럼에도 불구하고 송도의 나머지 다른 아파트들은 크게 특색있다고 보기 힘든 게 사실입니다. 이런 시점에서 고급형 아파트를 표방한 세 단지가 부동산 상승기 막판에 분양을 했고 이제 내년에 입주를 압두고 있는데 저는 이 단지들에 대해 기대를 좀 하는 편입니다.

 

일단 지금까지 분양했던 송도 내 아파트와는 달리 땅을 크게 썼다는 점이 마음에 듭니다. 세 단지 모두 럭셔리 리조트를 컨셉을 두고 설계를 진행한만큼 특화된 설계 또한 눈에 띕니다. 버블 막판에 높은 분양가로 지은 아파트 답게 지금까지의 송도 아파트들과는 차별화가 느껴지는데요. 스카이 브릿지나 테라스 하우스 같은 기존 송도 아파트에서 보기 힘들었던 시도가 보입니다. 

 

자이 크리스탈 오션 조감도

투자로서는 어떨까

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일단 분양가가 상당합니다. 세 단지 모두 84 타입 기준 분양가가 9억에 육박합니다. 송도 대장단지로 불리는 퍼스트 파크의 최근 시세가 10.5 ~ 11억 언저리인 것을 생각하면 안전마진이 있을지는 조금 의문이긴 합니다. 

 

그렇지만 오션뷰에서 오는 입지상의 강점과 앞으로 송도의 차세대 중심으로 떠오를 워터프론트의 미래를 생각하면 다른 단지의 아파트와는 좀 다르게 생각할 여지가 있습니다. 8공구의  마리나베이를 봐도 오션뷰가 나오는 물건과 아닌 물건의 차이가 굉장히 크거든요. 게다가 지금까지와의 송도 아파트와는 다른, 고분양가에서 오는 특색있는 아파트라는 점에서 차별점도 있고요.

 

그렇다고 해도 비싼 분양가에 계약금 20%라는, 투자자들에게 어필하기에는 큰 약점이 있는 게 사실입니다. 현재 저층이나 단지뷰 매물은 마피 1000 ~ 3000 선에서, 중층 이상의 뷰가 나오는 단지는 간혹가다 무피가 나오는 상황입니다. (분양가가 상대적으로 저렴했던 자이 크리스탈 오션은 5000에서 1억까지 피가 형성되고 있습니다.) 그렇다고 해도 계약금과 옵션비를 더하면 거의 2억 가까운 투자금이 필요한 게 사실이라 투자로 접근하기에는 좀 무거운 감이 있습니다. 

 

현재 송도 부동산은 급매가 실종되고 그래프가 점점 고개를 드는 모습입니다. 내년에 금리가 내려가고 반도체 및 수출 경기가 호전된다면 부동산 시장도 지금보다 나아질 가능성을 배제할 순 없을 거라고 생각합니다. 오션뷰 RR을 찾으신다면 아마 지금이 기회일 것 같고, 오션뷰 상관 없다고 생각하신다면 입주장에 나올 저가 매물들을 노리는 게 좋을 것 같네요.

 

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