역전세에 현명하게 대처하기 - 임대인 편

#올해의 부동산 키워드 '역전세'

작년부터 본격적으로 시작된 부동산 하락세는 일부 지역에서 다소 반전되었다지만 아직 끝났다고 보기엔 이른 감이 있습니다. 데드캣 바운스일지, 아니면 또 다른 폭등장의 시작일지는 시간만이 알려주겠죠. 그렇지만 미래가 아닌 당장 닥친 현실이 있습니다. 바로 '역전세' 입니다. 

 

 

#최악의 시기

올해 하반기에 전세 갱신이 돌아오는 아파트들의 경우, 계약 당시 전세가가 역대 최고였던 시기였습니다. 그동안 전세가는 매매가만큼이나 큰 폭으로 하락했고 아직 하락세의 회복이 제대로 되지 않은 상태에서 갱신 시기가 돌아온 거죠. 폭등 시기에는 세입자를 위한 안전판이 존재했지만(계약갱신권) 폭락 시의 안전판은 전무한 상태입니다. 

 

 

사실 전세를 준 이상, 임대인에겐 전세금을 안전하게 돌려주기 위한 계획이 분명히 존재해야 합니다. 일정부분 준비가 된 임대인도 있겠지만 대부분 폭등장에서 갭으로 투자를 하신 분들에게 지금의 하락장은 예상 밖의 상황일 것입니다. 저희 부모님이 살고 계신 전세집도 역전세가 무려 1억 1천만원이나 나서 해당 임대인이 당황해 하고 있는 상황입니다. 이런 상황에서 임대인이 할 수 있는 건 뭐가 있을까요?

 

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#전세보증금 반환대출 실행

요즘 같이 역전세로 고민이 있다면 전세보증금 반환대출 상품을 알아보는 게 최우선입니다. 크게 아래와 같이 세 가지 상품으로 나눌 수 있습니다. 

 

• 전세보증금 반환대출

지역 구분	대출 한도	비고
투기지역 및 투기과열지구	9억까지 주택가액의 40% 9억 초과분부터는 주택가액의 20%	1가구 or 일시적 1가구 2주택자 가능 다주택자 불가
조정대상지역	9억까지 주택가액의 50% 9억 초과분부터는 주택가액의 30%	1가구 or 일시적 1가구 2주택자 가능 다주택자 불가
비규제 지역	1주택자는 주택가액의 70% 다주택자는 주택가액의 60%

• 생활안정자금대출

      최근 규제 완화로 인해 기존 한도 2억에서 LTV나 DTI 내에서 관리하는 것으로 바뀜

      LTV 50% 한도 내에서 최대 5억까지 대출 가능

      소득이 충분하지 않다몬 DTI 적용으로 대출액이 줄어들 수 있음

 

• 보금자리론 대출

      1주택자라면 보금자리론 대출이 가장 유리함

      다만 KB 시세가 6억 미만이하여야 하며 대출 승인일까지 9억이 넘으면 안됨

      차주 및 배우자의 소득 합계가 7천만원 이하 (신혼부부의 경우 8500만원 이하) 여야 신청 가능 

 

#보증금 차액에 해당하는 이자를 제공(역월세)

위의 대출로 해결할 수 있는 상황이라면 다행이겠지만 이미 대출한도가 한계에 다다랐다면 이마저도 쉽지 않을 수 있습니다. 거액의 자금 마련이 힘들다면 세입자에게 보증금 차액에 해당하는 금액만큼의 이자를 제공하는 것을 제안할 수 있습니다. 

예를 들면 역전세 금액이 1억이고 세입자의 전세대출 이자가 5%라면 그에 해당하는 이자를 매달 지급해주거나 혹은 2년치 이자를 선지급해주는 것입니다. 만일 세입자가 이에 부정적이라면 이자 요율을 더 후하게 쳐서 세입자에게 이득이 커지는 방향으로 제안할 수도 있겠죠. 

 

역으로 월세를 주려니 속이 쓰리겠지만 어쩌겠습니까. 어떻게든 2년의 시간을 벌어야 나중에 손실을 만회할 기회라도 생기지 않겠습니까. 이렇게라도 가능하다면 차라리 운이 좋은 편일 것입니다. 세입자가 계속 거주할 의사가 있거나, 임대인에게 협조적일 때만 쓸 수 있는 방법이니까요. (새로운 임차인에게 제안할 수도 있을 것 같지만 이런 조건으로 들어올 세입자는 거의 없을 것입니다.)

 

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#빠른 매도로 보증금 상환

최악의 시나리오입니다. 대출은 안되고 세입자의 협조도 무산되어 끝내 퇴거를 시켜야 한다면 빠른 매도 밖에 방법이 없습니다. 시간을 끈다고 상황은 좋아지지 않습니다. 자칫 경매로까지 넘어갈 경우 임대인이나 임차인 모두에게 고통스러운 결말밖에 남지 않으니까요. 

 

(유찰 저감율은 법원마다 다르지만 20%라고 치면) 경매로 넘어가서 유찰이 2번만 되어도 총액에서 36% 깎인 금액이 되어버립니다. 게다가 요즘 같은 시기에 감정가가 제대로 나올지도 만무하고요. 차라리 급매로 어떻게든 매도를 시키는 게 최선의 방법입니다. 신체부위가 곪아간다면 최대한 빨리 잘라내야 절단 부위를 최소화할 수 있습니다. 어떻게든 손실을 최소화시켜야 다음 기회라도 있기 마련이니까요.

 

#투자의 책임을 다해야 다음도 있다

고점에 물린 임대인들에겐 고통스러운 시기일 것입니다. 솟아날 구멍이 없을 땐 도망가버리고 싶을 때도 있겠죠. 하지만 투자의 책임은 온전히 본인에게 있고 이 책임을 다해야 다음 기회라도 있는 것입니다. 자존심 때문에 강짜를 부리다가 범법자의 멍에까지 뒤집어 쓰게 된다면 남은 인생의 기회마저 박탈될 테니까요. 

 

어떻게든 살아남으면 다음은 있기 마련입니다. 현명하고 빠른 선택으로 임대인과 임차인 모두에게 최선의 결과가 나와야 할 것입니다.