지금은 하락장인가 조정장인가?

#박살나고 있는 시세들

모든 종목의 투자자들이 마찬가지겠지만 요즘 참 흉흉한 시절이 아닐 수 없습니다. 산이 높으면 골도 깊은 게 당연하지만 실제로 맞닥뜨리는 골의 각도를 보면 섬찟할 지경이네요. 지난 상승장에서 전통적인 상급지들의 시세에 도전했던 도시들의 침몰이 눈에 띄는데요. 광교나 송도, 세종같은 도시들이 그렇습니다. 소유자들의 반응을 보면 더 극명하게 차이가 납니다. 강남이나 서울 역세권, 분당, 과천 같은 곳의 소유주들은 아직 표정관리가 되는 수준이지만 앞서 언급했던 도시나 그보다 더 못한 입지의 소유주들은 여유가 많이 없습니다. 특히나 짧은 보유기간으로 적극적인 매매 스타일을 가져갔던 분들은 당혹감을 숨기지 못하더군요.

 

#이 위기는 구조적인가 아닌가

지금이 하락장인지 조정장인지에 대한 의견들이 분분합니다. 언론들은 하락장의 공포를 과장된 수사를 보태며 팔고 있고 유명한 부동산 관련 인플루언서들은 일시적인 조정장이라며 시장을 냉정하게 바라보기를 조언합니다. 전 개인적으로 하락장과 조정장의 차이는 그 원인이 '구조적인가 아닌가'에 달려있다고 생각합니다. 구조적인 원인이라면, 그 구조가 견고하다면 하락장이 길게 이어질 수 밖에 없고 구조적인 원인이 아니라면 주춤했던 시장은 다시 돌아설 공산이 크죠. 저는 몇몇 지역을 제외한다면 지금이 구조적인 하락장에 있다고 생각하지 않습니다. 

 

#공급은 하락장을 만들고 금리는 조정장을 만든다

제가 아까 언급한 '몇몇'지역 중 하나는 대구입니다. 대구는 정말이지 미분양과 공급량에서 역대급의 수치를 보여주고 있죠. 누구나 알 수 있듯이 대구는 하락장이 맞고 최소 3-4년은 쉽게 돌아서지 못할 겁니다.(저도 대구 물건을 갖고 있는 사람이고 대구라는 지역에 개인적인 감정은 없음을 알려드립니다.) 인천도 대구만큼은 아니지만 앞으로 미분양이 쌓일 예정이고 이에 대해서는 너무 명징해서 반론의 여지가 없습니다. 그렇지만 전북, 전남, 충북, 서울의 경우는 여전히 공급 상황이 나쁘지 않은 상태입니다. 인천이나 대구같이 공급이 수요를 크게 상회하는 경우는 하락장을 예상할 수 있을 것이고 그와 반대인 곳은 현재의 금리 상황이 반전되면 다시금 수요와 공급의 법칙을 따르게 될 거라고 생각됩니다. 

 

#넘쳐나는 비관들

정말 상상하기 끔찍하지만 지금의 금리가 더 오래 지속된다면 어떨까요. 미 연준의 금리 상승이 전고점을 넘은 역사는 80년대 이후 단 한번도 없었습니다. 그런데 이제 전고점을 넘는 금리상승이 기정사실화되었죠. 견고했던 세계의 헤게모니가 재편되고 있고 전쟁의 방향은 인플레이션에 촛점이 맞춰져있습니다. 패턴은 깨졌고 과거는 과거가 될 것이고 다시 돌아오지 못할 거라는 비관이 팽배합니다.

 

세계화의 시대는 끝났고 그 과정에서 과실을 차지했던 우리나라 같은 수출국가들의 영광이 끝날 것이다. 중국이 패권을 향한 이빨을 드러낸 시점에서 중국의 롤을 대신할 국가가 나타나는데에는 오랜 시간이 걸릴 것이다. 성장이 꺾이면 부동산도 꺾일 수 밖에 없다. 지금의 시세는 오랜 시간 고점으로 남아 기록될 것이다. 같은 비관론들이죠. 이런 비관론들도 일리는 있지만 지나친면이 큽니다. 

 

#버틸 수 있다면 하락장이든 조정장이든 중요하지 않다

금리는 내려올 수 밖에 없습니다. 세계 어느나라고, 최강국인 미국조차 지금의 금리를 언제까지나 유지할 순 없습니다. 금리 뒤에는 사람이 있고 생존이 있고 정치가 있고 선거가 있기 때문입니다. 결국에는 죽은 경기를 부양시키기 위한 유동성 수혈이 등장할 것은 자명한 일입니다. 다만 변방의 작은 나라에서 살고있는 우리가 그때까지 버틸 수 있냐의 문제긴 하겠죠. 버틸 수 있는 사람들에게는 하락장이냐 조정장이냐가 중요하지 않습니다. 결국에는 좋은 시절(?)이 돌아올 것이기 때문이죠. 역사는 그렇게 긍정을 머금은 사람들이 증명해왔습니다. 상승장에서도 노련하게 보수적으로, 원칙을 갖고 체력을 비축했던 이들에게는 오히려 기회가 될 것입니다. 상승장에 취해 노동을 무시하고 과도한 레버리지를 끌어다쓰고 원칙없이 위험한 투자를 했던 사람들은 도태의 시간을 맞이하겠죠. 

 

#예측이 아닌 대응의 시간

지금은 예측에 매달릴 시간은 아니라고 생각합니다. 판단하고 빠르게 대응해야 하는 시기에 가깝다고 봅니다. 체력이 없다면 던질 물건은 재빨리 던져서 다음 턴을 기약해야 할 것이고, 여력이 있다면 먹이감을 찾아야 할 때입니다. 현재 본인의 포트폴리오와 현금흐름을 냉정하게 분석해야 할 것입니다. 지금 언론에 나오는 급급매들을 비웃고 비난하는 사람들이 많은데 전 그렇게 용감하게 손절을 결심한 사람들이야말로 다음 돌아올 상승장에서 더 큰 자산을 키울 수 있을거라고 생각합니다. 기습적인 물가지수의 압박으로 다음 FOMC에서도 최소 0.75%의 금리인상이 기정사실화 되고 있습니다. 이창용 총재도 언제까지나 여유를 부릴 순 없을 것 같습니다.

 

피크는 가까워져오고 있고 대응의 시간은 얼마 남지 않았습니다.